こんにちは、代々木公園不動産ニイチです。
今回は、ある賃貸オーナー（大家さん）様からのご質問で近い将来、現在所有しているアパートの建て替えを検討中とのことでその際に、立ち退き請求ががスムーズに進むよう現在の賃借人の方と結んでいる「普通借家契約」を「定期借家契約」に変更したいというご相談でした。

普通借家契約契約は終了とは？

普通借家契約は期間の満了時に合意による契約更新がされない場合においても、契約が終了すものではありません。
借地借家法により契約当事者が一定期間前に、契約を更新しないまたは変更しなければ契約をしない旨を通知しない場合は、従前契約と同一条件で契約を更新したという「法定更新」が認めれるケースが通常です。
また「普通借家契約」では借主が継続して居住することを希望されている場合においては、たとえ貸主でも、借主が希望している以上、正当な事由がない限りは契約の更新を拒絶できず、解除もできません。
「普通借家契約」というと、貸し主の方が立場が強いように思われがちですが、借り主も法的に保護されるものなのです。

定期借家契約（契約期間に定めがある）とは？

「定期借家契約」とは契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。契約期間は自由に定めることができます。
なお、借主の希望と貸主の許可があれば「再契約」をして、住み続けることができます。
再契約をする場合は、敷金や礼金などの初期費用が別途かかります。

普通借家契約から定期借家契約への切り替えることは可能？

平成12年3月1日以前に締結された居住用建物の普通借家契約から定期借家契約契約への切り替えについては現在のところ合意によっても認められていますん。
従いまして、居住用以外の建物賃貸借契約（事業用）や平成12年3月1日以降に締結された普通借家契約（居住用）においては、現在の借家契約を一旦合意により終了させることにより、新たに定期借家契約契約を締結することは可能になります。

まとめ

事業用建物賃貸借契約や平成12 年３月１日以降に契約をした居住用建物の賃貸借契約については、当事者は、既存の普通借家契約を合意解約し、普通借家契約が終了した後に同一の当事者間で、同一の建物について、新たに定期借家契約を締結することが現在でも可能なのです。
したがいまして、定期借家契約は、更新がなく期間満了により契約を終了させることができるので、転勤の期間だけ貸したい、近い将来に建て替えの検討している賃貸オーナー様のニーズに応えることが可能となります。
ただし、貸主側のメリットは賃借人側のデメリットといえるので、当事者の合意よる普通借家契約解約と定期借家契約の締結には、書面による事前説明が必要とされています。