こんにちは代々木公園不動産のニイチです。
賃貸アパート・マンションを経営している大家さんが
不動産会社に管理業務を委託する際に
一番最初に悩むのが管理委託方法についてではないでしょうか。

自主管理にしようか、
それとも家賃が一定のサブリースにしようか、、、
それとも、、、
うーん、悩むんだけど、実はよくわかってない。
あまり理解できないのもそのはず、
だって不動産って大家さんに不利なこと教えてくれないもの、、
なので、今回は大切なところをお伝えしておきますね。

サブリース契約

サブリース契約が一番有名ですね。
メリットとしてお部屋が空室になっても家賃が支払われるので
毎月収入があって安心！
入居者の選定も全部管理会社が責任もって募集するから
何もしなくてもOK!

じゃぁサブリース契約に決まり！
いやいや、ちゃんとデメリットにも目を通りましょう！

サブリース契約のカラクリ

いいですか？！ここが大切ですよ！
サブリース方式というのは賃貸借契約です。
大家さんのお部屋をサブリース業者が借りて
サブリース業者が他のお客さんに又貸しするんです。

賃貸借契約というのは、賃借人が契約を切りますよと言わない限り
契約は継続します。
つまり、途中でやめるも続けるもサブリース業者次第なのです。
大家さんが一方的に解約するにはできません。
サブリース契約更新時でも解約できないケースもございます。

サブリース業者と大家さんの立場関係

また、大家権限をサブリース業者に全部お任せ！
というのもサブリース契約の特徴です。
賃貸経営のための権限のほとんどはサブリース業者に移行します。
入居者の選定などもサブリース業者が独断で決めます。
なかには、入居者が変わったのさえ
大家さんは把握してないといったケースもございます。

まぁ、投資用のマンションであれば定期的な収入報告さえあればOK!
ただ、以下の場合に気を付けてくださいね。

サブリース契約の落とし穴

弊社に時々大家さんから相談を受けるのですが
・サブリースしてるお部屋を売りたいんだけど
・サブリースしてるお部屋をやっぱり賃貸に出すのやめたいんだけど

これをするには、サブリース契約書をみてください
契約の解約違約金とかはありませんか？
よくあるパターンは
・違約金〇か月支払うことにより解約。。。

サブリース契約というのは、定期的な収入がある一方
必ずやってくる「売る」「貸すのをやめる」といった際にフットワークよく動くことができません。

あと、サブリースは利回りが下がりがち。
サブリース業者は空室リスクの計算もいれて
更に又貸しするさいの賃料も考慮してサブリース賃料を算出しますからね。

あと、サブリース業者からサブリース契約を一方的に打ち切るなんて話も
なにかとトラブルが多いサブリース契約はより慎重にしましょう。

でもやっぱり、定期的な収入というメリットは大きいので
一考の余地ありです！

一般的な管理受託方式

弊社では代理契約と名前を付けさせていただいておりますが
じつは決まった名前なんてないんです。
会社によってはリロケーションプランだったり
賃貸管理プランとかだったり

とりあえず、これだけ覚えてください。
サブリース契約ではないということ。

 

一般的な管理受託契約とは
あくまで貸主は大家さん、借主は入居者
管理業者は大家さんと管理委託契約を結び
大家さんと賃借人の管理を一括で受けるといった内容です。

サブリース契約のように大家さんの権限がすべて業者に移行するわけではないです。
一般的な管理受託は、大家さんと管理業者が一緒になって運営していくイメージ
大家さんの確認作業は増えますが、健全に賃貸管理が運営できますね。

一般的な管理受託の落とし穴

一般的な管理受託はサブリース契約とことなり
空室時の家賃は支払われないということ。

一般的な管理受託のメリット

サブリース契約と異なり、管理委託契約を大家さんからも解約できること
・家を売りたくなった
・家を自分で使いたくなった
・管理会社を変えよう思った
等の際に、フットワークを軽く動くことができます。

どっちの契約がお得？

さて、それに関しては大家さんによって異なってきます。
二つの契約は全く違ったシステムですからね。
大家さんに合ったプランを選ばれるのが良いのではないでしょうか？

自身ではなかなかどちらが合っているかわからない場合は
信頼のおける不動産屋さんに相談しましょう。

代々木公園不動産ニイチでは日々大家さんからいろいろな相談を受けています。
もし、お部屋を貸したい、賃貸管理で悩んでいるというかたは
ニイチまでお問い合わせください。