賃貸物件の空室は収益を大きく左右します。単に空室を埋めるだけではなく、長期的な視点で収益を最大化するための対策が必要です。この記事では、賃貸オーナーの皆様が知っておくべき「稼働率」「適正な賃料査定」「マーケットを掴む」の3つの重要なキーワードについて解説します。

1.稼働率とは何か

1-1 稼働率の計算方法

稼働率とは、物件がどれだけ稼働しているかを示す指標です。例えば、A号室が1月から10月まで入居しており、11月15日に退去した場合、その年の稼働率は約87.4%となります。この計算方法は「各戸の各月の入居日数の合計 ÷（12ヶ月 × 戸数）」です。全ての部屋についてこの計算を行うことで、物件全体の年間稼働率を求めることができます。

1-2 空室率との違い

空室率は、ある時点で空いている部屋の割合を示す瞬間的な指標です。例えば、10戸のうち2戸が空いていれば空室率は20%です。この指標は、短期間で大きく変動するため、長期的な経営判断には向いていません。一方、稼働率は一定期間（例えば1年）における全体の稼働状況を示すため、より安定した経営指標として利用できます。

2.適正な賃料査定の重要性

2-1 適正賃料の見つけ方

適正賃料とは、物件の価値に見合った賃料設定のことです。これを見つけるためには、近隣の同種物件の賃料を調査し、地域の賃貸市場の動向を把握することが必要です。不動産会社の協力を得て、最新の賃料データを収集し、競合物件との比較を行うことが重要です。

2-2 賃料設定と収益の関係

適正賃料よりも低く設定すれば稼働率は上がりますが、収益は減ります。逆に高すぎると稼働率が下がる可能性があります。例えば、適正賃料が100の部屋を95で募集すれば、稼働率は高くなりますが収益は減少します。適正賃料を100とし、1〜2ヶ月のフリーレントを提供することで、競争力を高めながら収益を維持する方法もあります。重要なのは、適正賃料を基準にして賃料を設定し、収益最大化を目指すことです。

3.マーケットを掴む

3-1 地域需要の調査方法

マーケットを掴むとは、地域の賃貸需要を正確に把握することです。地域の需要を把握するためには、不動産会社からの情報提供や、直接の顧客フィードバックが有効です。地域の賃貸市場のトレンドや、顧客のニーズを理解することで、適切な空室対策を講じることができます。

3-2 需要に応じた対策の実施

地域の需要に応じた賃料設定や設備のアップグレードが効果的です。例えば、適正賃料を少し下げて競争力を高める方法や、設備を改善して賃料を維持する方法などがあります。また、1〜2ヶ月のフリーレントやリノベーションによって付加価値を高めることも有効です。これにより、顧客のニーズに応じた柔軟な対策を講じることができます。

4.Q&A

Q1: 稼働率の計算が難しいです。簡単な方法はありますか？

A1: 専用の管理ソフトや不動産管理会社に依頼することで、正確な稼働率を簡単に把握できます。

Q2: 適正賃料をどうやって見つけるのですか？

A2: 近隣の同種物件の賃料を調査し、不動産会社と相談することで、適正賃料を見つけることができます。

Q3: マーケットの需要を把握するためには何が必要ですか？

A3: 不動産会社からの情報提供や、直接の顧客アンケートなどが役立ちます。

5.まとめ

賃貸経営を成功させるためには、空室対策の基本を理解し、実践することが重要です。稼働率、適正な賃料査定、マーケットを掴むという3つのキーワードを押さえることで、長期的な収益最大化を目指しましょう。正しい空室対策を実施することで、賃貸経営の安定性と収益性を高めることができます。